Immobilien- und Unternehmensbewertung

Die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer erfolgt zwingend nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes, das zuletzt mit dem JStG 2024 geändert wurde. Bereits zum 1.1.2023 ist das Bewertungsgesetz umfassend überarbeitet und an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst worden. Im Rahmen der pauschalierten Regelungen sind Überbewertungen von Immobilien durch die Finanzverwaltung nicht ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hilft dem Steuerzahler mit einer sog. „Escape-Klausel“.

Voraussetzung für die Escape-Klausel ist grundsätzlich die Vorlage eines Sachverständigengutachtens für die Immobilie. Hierbei ist ein Qualifizierungsnachweis der Sachverständigen unverzichtbare Voraussetzung.

Sobald bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer der Wert eines Gewerbebetriebs, einer freiberuflichen Praxis oder der Wertanteil an einer Gesellschaft relevant ist, ist eine Berechnung des gemeinen Werts erforderlich. In der Praxis wird häufig auf aufwändige Bewertungen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen das sogenannte vereinfachte Ertragswertverfahren nach §§ 199 ff BewG angewandt.

Das Seminar vermittelt anschaulich, welche systematischen Schritte zum jeweiligen Wertansatz führen. Dabei geht das Seminar auch auf den mindestens anzusetzenden Substanzwert ein. Ebenso wird dargestellt, unter welchen Voraussetzungen das vereinfachte Ertragswertverfahren zulässig ist.

Steuerliche Immobilienbewertung

• Umfang des Grundvermögens
  
  • Vorrang der steuerlichen Verfahren
  • Definition der Grundstücksarten
• Bewertung von unbebauten Grundstücken
  
  • Maßgeblichkeit der Bodenrichtwerte
  • Grenzen der Modifikation von Bodenrichtwerten
• Vergleichswertverfahren
  
  • Bedeutung eines einzelnen Kaufpreises
  • Immobilienpreiskalkulator
• Ertragswertverfahren des Bewertungsgesetzes
  
  • Wertminderung wegen Alters
  • Restwertregelung
  • Anwendung der Vervielfältigertabellen
  • Liegenschaftszinssätze reduziert
  • Bodenwertverzinsung
  • Bewirtschaftungskosten neu geregelt
• Sachwertverfahren des Bewertungsgesetzes
  
  • Ermittlung des Gebäudesachwerts
  • Alterswertminderung
  • Regelherstellungskosten
  • Gebäudearten
  • Brutto-Grundfläche
  • Wertzahlen
  • Ansatz eines Mindestwert-Restwerts
  • Fiktives Baujahr
  • Jährliche Baupreisindizes
• Änderungen durch das JStG 2022 und JStG 2024
  
  • Maßgeblichkeit der Grundstücksmarktberichte
  • Auswirkungen des gesetzlichen Liegenschaftszinssatzes
  • Hinweis: Erbbaurecht
• Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
  
  • Zertifizierungen beim Nachweis – Amtliche Mitteilung der DAkkS
  • Qualifizierung der Sachverständigen zwingend
  • Kaufpreis als Nachweis
  • Rückwirkende Berichtigung
  • Nießbrauchsrechte und Belastungen

Steuerliche Unternehmensbewertung nach §§ 199 ff BewG

• Künftig nachhaltig erzielbarer Jahresertrag
• Korrekturen durch Hinzu- und Abrechnungen
• Maßgeblichkeit des Kapitalisierungsfaktors
• Substanzwert als Wertuntergrenze
• Wertermittlung bei Beteiligungen an Personengesellschaften
• Wertermittlung bei Anteilen an Kapitalgesellschaften
• Abgrenzung zu individuellen Ertragswertverfahren
• Feststellungslast - Chancen und Risiken
• Offensichtlich unzutreffende Ergebnisse
• Abgrenzungsschema