Die Immobilien-GmbH: Gestaltungspotenziale erkennen und nutzen

Wohl jeder Steuerberater hat Mandanten, die über ein mehr oder weniger umfangreiches Immobilienvermögen verfügen. Zumeist werden die Immobilien im Laufe der Jahre sukzessive erworben und schlicht als Einzelobjekte im Privatvermögen gehalten.

Das Seminar soll daher zeigen, welche vorteilhaften Gestaltungsmöglichkeiten sich bieten, wenn Immobilienvermögen in einer GmbH zusammengefasst wird.

Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Darstellung von steuerartübergreifenden Gestaltungsmöglichkeiten (insbesondere ESt/KSt/GewSt und GrESt). Hierbei werden auch die jeweiligen Vor- und Nachteile der Rechtsform der GmbH gegenüber der vermögensverwaltenden oder der gewerblich geprägten Personengesellschaft anhand von Praxisfällen näher dargestellt.

Durch die Überführung von Immobilien in das Betriebsvermögen (einer GmbH) lassen sich erhebliche steuermindernde Effekte durch eine höhere AfA erreichen. Bei Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung können laufende Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne zudem „gewerbesteuerfrei“ vereinnahmt werden, sodass die Gesamtsteuerbelastung der „Immobilien-GmbH“ bei knapp 16% liegt. Durch eine Holding-Struktur kann die Steuerbelastung für Veräußerungsgewinne auf unter 2% gesenkt werden. Darüber hinaus entfaltet die Rechtsform der GmbH eine Abschirmwirkung beim gewerblichen Grundstückshandel und bei der Betriebsaufspaltung. Im Bereich der Grunderwerbsteuer lassen sich Steuerbelastungen durch entsprechende Gestaltungen vermeiden oder zumindest verringern.

Aktuelle Entwicklungen werden selbstverständlich berücksichtigt.

Abgrenzung Immobiliengesellschaften und steuerliche Rahmenbedingungen

·         Grundsatzentscheidung: Betriebsvermögen <> Steuerverstrickung

·         AfA-Bemessungsgrundlage / AfA-Sätze / neue degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG)

·         Steuerbelastungsvergleiche

Ertragsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

·         „Gewerbesteuerfreiheit“ durch Inanspruchnahme der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung

·         nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Voraussetzungen, Fallstricke und praxiserprobte Gestaltungen

·         Schaffung von zusätzlichem AfA-Volumen („AfA-Step-Up“)

·         Inanspruchnahme von § 8b KStG bei Holding-Strukturen

Grunderwerbsteuerliche Optimierung

·         Gestaltungsmöglichkeiten zur Übertragung von Immobilien auf eine GmbH ohne Anfall von GrESt

·         Aktuelle Entwicklungen bei der Konzernklausel (§ 6a GrEStG) und den §§ 5 und 6 GrEStG

·         Ausblick: zu erwartende „große Reform“ der Grunderwerbsteuer